文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商(shāng)打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人入银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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