5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(m把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁ò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁